El mayor sobrecoste de toda España lo sufren los compradores del municipio madrileño de Majadahonda. Las pérdidas estimadas para las arcas públicas se elevan a 817 millones de euros al año.
La lentitud administrativa en la concesión de licencias es uno de los grandes lastres que afectan al sector de la promoción residencial y que impacta también de lleno en la economía de los los compradores de vivienda de obra nueva, que, de media, pagan unos 12.802 euros de más por sus casas a causa de estos retrasos.
Se trata de un sobrecoste que puede llegar a situarse en algo más de 39.000 euros en algunos municipios donde los retrasos en las licencias son de hasta 16 meses, como es el caso de Majadahonda, en Madrid.
Así se extrae del informe ‘Licencias urbanísticas: El tributo invisible’, elaborado por la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (ASPRIMA) junto con EY Abogados. El estudio analiza los retrasos en la concesión de licencias urbanísticas y los consecuentes costes en diez municipios españoles: Madrid capital, Majadahonda, Las Rozas, San Sebastián de los Reyes, Pozuelo de Alarcón (todos en la Comunidad de Madrid), Barcelona, Málaga, Palma de Mallorca, Valencia y Zaragoza.
El retraso medio que se produce a la hora de otorgase las licencias de obra nueva en España es de 12 meses, “a pesar de que la legislación recomienda un plazo máximo de tres meses para obras mayores y un mes para obras menores”. Respecto a la licencia de primera ocupación, la dilación media en España es de tres meses.
Aumentan los gastos financieros
Según explica el estudio, “en la fase inicial de los proyectos de construcción de viviendas, las empresas promotoras recurren a los conocidos préstamos-puente, que tienen tipos de interés superiores a la financiación bancaria tradicional, de alrededor del 12% anual, según datos de Asprima”.
Esta circunstancia se reproduce también en el caso de las demoras injustificadas en la concesión de licencias de primera ocupación una vez finalizada la obra (con un tipo medio del 2,25% anual), “debiendo adicionarse al coste financiero anterior, aquel que se deriva del retraso en la concesión de la misma”, apunta.
Este sobrecoste soportado por las empresas promotoras a causa del retraso de las licencias se traslada al consumidor final, que además, debido a estos retrasos tiene que prolongar su estancia en su anterior domicilio, lo que conlleva un sobrecoste adicional en términos de arrendamiento, de intereses devengados por aquellas hipotecas asociadas a antiguas viviendas o de retraso en la transmisión de dicho inmueble.
Impacto en las arcas públicas
Los que se han registrado hasta ahora habrían supuesto unas pérdidas estimadas en los últimos cuatro años para las arcas públicas a nivel nacional de 3.268 millones de euros, según lo ha explicado Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de Asprima, que apunta que esta cálculo se ha realizado con una estimación media anual de 817 millones, teniendo como referencia el volumen de viviendas que se han terminado en el último ejercicio.
Según explica el directivo, este problema tiene “una fácil solución, que es apostar por el cambio de los procedimientos y la normativa”. Asi, Gómez-Pintado advierte de que en los últimos años “hemos visto como se ha ido deteriorando el proceso de tramitación de licencias y hemos llegado a un punto insostenible y cada vez más se penaliza el acceso a la vivienda, siendo esta tan necesaria”.
“Es inasumible que el comprador de una vivienda pueda llegar a tener un sobrecoste del 10% del precio como ocurre en algunas localizaciones, lo cual representa más de 39.000 euros, a causa de estos retrasos”, explica el presidente de Asprima, que cree que “la Administración debe agilizar la tramitación dotando de recursos a sus propios departamentos, externalizado la gestión de algunos procedimientos y digitalizando procesos”.
Juan Carpizo, socio responsable tributación local y medioambiental de EY Abogados apunta que “la extensión en los tiempos de tramitación de licencias, así como la falta de homogeneización de la legislación en materia de tributación y normativa local son dos de los principales factores que generan mayor inseguridad jurídica a la inversión y la atracción de capital. Se debería abordar, más en un momento crítico como el actual, un avance en este ámbito y adoptar medidas generalizadas con el objetivo de minorar la carga tributaria para ciudadanos y empresas”.
Los clientes son los más afectados
Tomando como referencia el precio medio de la vivienda publicado por el Ministerio de Transporte, Movilidad y Agenda Urbana, así como los 12 meses de media para la concesión de licencias aportados por ASPRIMA para este análisis, el informe refleja que el mayor sobrecoste de toda España lo sufren los compradores de vivienda nueva en Majadahonda que, con un retraso medio de 16 meses (con su específico coste financiero provocado por la ampliación del crédito durante dicho periodo), alcanza de media los 39.003 euros. Este importe supone un 10,6% del precio total de venta de los inmuebles, incluyendo los costes derivados de la ampliación del alquiler del comprador.
En segunda posición le sigue Pozuelo, con una demora de 14 meses y un coste para el comprador de 35.052 euros, lo que supone un 8,83% del precio final. En tercer lugar se sitúa Madrid capital, con una dilación de 12 meses y un coste de 28.606 euros (6,56% sobre precio final).
Las Rozas se posiciona como el cuarto municipio, con una demora de 14 meses y un coste de 27.919 euros (8,44%), seguida de Barcelona, que suma 12 meses de retraso con un coste de 26.145 euros (5,76%) y San Sebastián de los Reyes, con otros 14 meses de demora y un coste de 24.038 euros (7,52%). En séptima posición se sitúa Palma de Mallorca, con retrasos de 12 meses, que generan un coste para el comprador de 18.111 euros (5,54%).
En el caso de Valencia, aunque los retrasos son de 12 meses, el coste es de 9.679 euros (4,37%), similar a lo que ocurre en Zaragoza, ciudad en la que los compradores asumen un sobrecoste de 8.005 euros (3,33%). El municipio menos afectado del análisis es Málaga, con una dilación de ocho meses y un coste de 7.272 euros (3,11%).
La recaudación de los ayuntamientos también se ve afectada
Las arcas públicas también se ven afectadas por los retrasos en la concesión de licencias urbanísticas ya que, con un plazo medio nacional de concesión de licencias de obra nueva que asciende a 12 meses, los ayuntamientos dejan de ingresar la recaudación del IBI urbano correspondiente a propietarios de nuevas viviendas durante ese periodo. El informe cuantifica el impacto recaudatorio en un descenso de ingresos de 10.012.117 euros para el Ayuntamiento de Madrid; 4.230.500 euros para el de Barcelona y 1.506.314 euros para el de Valencia.
Esto mismo ocurre con otra serie de tributos que acompañan a la titularidad de una vivienda, como la Tasa de Vados o el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO).
Asimismo, el retraso en la concesión de licencias puede tener un efecto directo en la incidencia del sector de la construcción en la economía, ya que a cierre de 2019 aportaba el 10% del PIB en términos de demanda, y emplea a más de 1.284.000 personas.
Formas de reducir los plazos
Ante la inactividad de las autoridades oficiales para dar respuesta a la demanda de licencias, han proliferado en los últimos tiempos numerosas entidades privadas, empresas colaboradoras de licencias urbanísticas (ECLU), destinadas a agilizar los trámites derivados de la concesión de las licencias urbanísticas. “Esta externalización es parcial y opcional y puede abarcar distintas funciones desde el control previo de los proyectos técnicos hasta la verificación del cumplimiento de exigencias impuestas para cada licencia”, explican en el informe.
La irrupción de la tecnología también mira al sector y la digitalización se postula como una alternativa. En este sentido, ASPRIMA, en colaboración con la empresa CYPE, ha desarrollado CYPEURBAN, un software gratuito que tiene como fin agilizar y mejorar la calidad del proceso de justificación y validación de la normativa urbanística. Esta herramienta ya se ha utilizado en el ayuntamiento de Rivas Vaciamadrid y ha podido reducir el plazo de tramitación de las licencias entre un 40% y 50% y rebajar los plazos de tramitación de 4 a 2 meses y medio.
Por otra parte, la propia legislación española prevé desde 2009 la posibilidad de sustituir las licencias por comunicaciones previas y/o declaraciones responsables, un acto administrativo menos intervencionista y de verificación posterior, lo que permite que el ejercicio de ciertas actividades no se someta a la obtención de licencia.
