El valor de los activos de ‘retail’ se desploma más de un 8% en 2020.
La pandemia ha hecho estragos en Bolsa pero sobre todo en las socimis. Estas sociedades inmobiliarias cotizadas vieron el pasado año que los precios de sus acciones se hundieron, mucho más que la de su competencia europea, sobre todo en relación con el valor real de sus propiedades.
Las cuatro grandes socimis (Merlin y Colonial en el Ibex y Lar España y Arima en el mercado continuo) cotizan con un descuento del 41% respecto a su NAV o valor neto de los activos (sin deuda), según datos publicados este miércoles por la consultora CBRE con cifras de valoración de carteras de finales de 2020. Eso significa que una empresa rival podría opar a estas inmobiliarias haciéndose con su portafolio a un precio de un 41% por debajo de la tasación de mercado. Un año antes, a finales de 2019, ese descuento era tan solo del 11,9%.
Esta rebaja es el doble que la que sufren sus homólogos europeos (los Reits), ya que el Developed Europe Index de EPRA cotizaba con un descuento sobre NAV del 20,5% en enero de 2021, según CBRE.
En el caso de Merlin, el descuento sobre NAV, según su reciente tasación de activos, es del 49%, ya que su valor neto de las propiedades alcanza los 7.360 millones de euros. Para Colonial el descuento se sitúa en el 29%; Lar España en el 55%, y Arima en el 33%.
Para Javier Kindelan, vicepresidente de CBRE, esta situación provoca que las socimis españolas sean opables por los bajos precios con los que cotizan, poniéndolas “en la diana” de posibles compras. Aun así, no sería tan fácil lanzar una opa, ya que la crisis ha levantado una barrera de la CNMV para evitar compras de valores desplomados.
“El mercado inmobiliario se ha visto más penalizado que el índice general de referencia en España, ya que las cuatro socimis del Ibex y del continuo han caído casi el doble de lo que lo ha hecho el Ibex 35 desde febrero 2020″, concluye Daniel Zubillaga, director de consultoría en CBRE. De hecho, si el selectivo español se ha dejado un 17% entre marzo de 2020 y febrero de este año, las socimis duplicaron la caída hasta el 33% en el precio de sus acciones.
Caída del valor de los activos
CBRE también avanza una caída sustancial en la valoración de los inmuebles de oficinas y de retail (locales y centros comerciales). El ajuste anual en el sector retail fue del -8,23%, mientras que en oficinas fue del -2,19%, según el índice CBRE, que recoge tasaciones de socimis que representan el 46,5% de la capitalización del Ibex, mercado continuo y BME Growth. Para este ejercicio, el área de valoraciones de CBRE ha analizado cerca de 285 inmuebles con un precio agregado superior a los 10.000 millones de euros.
Peor es la situación de mercado en los centros comerciales secundarios, que perdieron el año pasado un 14,5% de su valor, igual que en centros regionales (5,6% menos), y los mejores, los prime, cedieron un 4% en sus tasaciones, según CBRE. En el caso de los locales de high street, de buenas ubicaciones, la valoración cayó un 10,3% en Madrid y un 11,6% en Barcelona.
Kindelan recuerda que la pandemia impactó fuerte el pasado año en dos ocasiones al retail, en el confinamiento entre marzo y mayo y a final de año con la segunda y tercera ola de Covid-19, que provocó una interrupción de las actividades y la renegociación de los contratos de los propietarios con los operadores de las tiendas. “Esto se traslada en un menor apetito inversor”, reconoce, derivándose en que haya menos transacciones y que suban las yields (o rentabilidades).
Con un comportamiento positivo destacan el sector logístico, uno de los que mayor interés ha despertado entre los inversores, donde las carteras de propiedades incrementaron su valor un 4%, y los del segmento residencial destinado al alquiler (0,69% más), que está atrayendo a numerosos fondos internacionales.
“El impacto de la pandemia en el sector retail, con un ajuste anual del valor de los inmuebles del -8,23%, se ha traducido en un incremento generalizado de las rentabilidades y una bajada en rentas de mercado, sobre todo en high street, provocando una bajada en valores agudizada por los descuentos a corto plazo que ha demandado el sector”, explica Fernando Fuente, senior director de la consultora.
