Crecen las alianzas para desarrollar este tipo de activos en España. Merlin ha sido la primera gran inmobiliaria en entrar en el negocio.
El activo inmobiliario de moda es el centro de datos, un producto superespecializado y de previsión de crecimiento exponencial. Solo en infraestructuras físicas, la nueva inversión directa alcanzará los 3.000 millones de euros en los próximos cinco años, según los datos de la consultora inmobiliaria Savills Aguirre Newman, que recoge una estimación de los gigantes de este negocio que operan en España. Esos recursos invertidos podrían convertir al país en “el principal nodo digital del sur de Europa”.
En España, Merlin Properties ha sido la primera gran inmobiliaria en entrar en este mercado, tras anunciar la semana pasada un acuerdo con la estadounidense Endeavour por el que construirán cuatro infraestructuras en Madrid, Barcelona, Bilbao y Lisboa. “Con la pandemia hemos visto cómo ha crecido el comercio online, el teletrabajo y el streaming y el almacenamiento de todos estos datos se hace en estos sitios”, explican desde la socimi.
“El mercado de data centers en España, que se encuentra en una fase de crecimiento facilitada por varias inversiones en infraestructura, red de fibra, seguirá creciendo”, explica Anthony Labadie, director de data centers solutions en CBRE. “El desarrollo y la implementación de nuevas tecnologías como 5G y mayor adopción de soluciones en la nube fortalecerán aún más este crecimiento y generarán nuevas oportunidades para los inversores”, añade.
A diferencia de otros activos inmobiliarios, el tamaño de los centros de datos se mide en megavatios (MW) en vez de en metros cuadrados, aunque, por tratarse de edificaciones, se hace también referencia a la superficie. Estas infraestructuras, propiedad generalmente de los gigantes de internet, tienden a ocupar unos 10.000 m², según Savills.
Para elegir la ubicación de estos activos inmobiliarios se debe tener en cuenta la capacidad de fibra instalada en la zona y la de energía. El tipo de construcción es similar al de una nave logística o industrial, pero más sofisticada por las altas necesidades de “refrigeración, aislamiento, en materia de sismos y de seguridad”, explican desde Merlin. Habitualmente se ubican en los anillos exteriores de las grandes urbes, donde existe la capacidad de conexión y energética, como es el caso del área de Julián Camarillo en Madrid, ciudad que cuenta con el 45% de la capacidad, seguida de Barcelona con un 25%, según Savills.
Las empresas inmobiliarias y grandes inversores como fondos de pensiones comienzan a asociarse con los operadores de este sector, que a su vez tienen como clientes a las empresas que necesitan almacenar sus datos. “La opción más frecuente es llevar a cabo el desarrollo de los nuevos proyectos bajo el formato llave en mano con promotores y propietarios de suelos o edificios”, señala el informe de Savills.
Respecto a la rentabilidad, desde Merlin indican que es algo superior a la de logística, debido a la gran inversión necesaria y tratarse de activos con alto grado de especialización. Savills calcula que esa yield se sitúa entre el 5% y el 7% en Europa.
Labadie, de CBRE, opina que la puesta en marcha de una conexión submarina entre Bilbao y EE UU y la conexión con el cable prevista con África, que rodea todo el continente vecino, posicionan a España como nudo de conexiones.
En Europa, la contratación de espacio en los principales mercados de centros de datos en Europa —Fráncfort, Londres, Ámsterdam, París y Dublín— aumentó un 22% en 2020 hasta alcanzar los 201,2 MW (megavatios), “y se prevé que este ritmo de crecimiento continuará durante lo que queda de 2021”, según un informe dado a conocer ayer por la consultora JLL. Jonathan Kinsey, director de data centre services en JLL en Europa cree que la tendencia continuará: “El crecimiento de los centros de datos en Europa seguirá acelerándose, impulsado en gran medida por los operadores a hiperescala y los actores tecnológicos, y pronosticamos que la contratación aumentará en alrededor de un tercio en 2021”.
Empresas protagonistas
Además de las protagonizadas por Merlin, entre las operaciones en España que recoge Savills destaca la de Interxion, que adquirió recientemente un terreno de 14.500 m2 donde tiene previsto levantar su cuarto centro en Madrid. Igualmente, la compañía nipona de telecomunicaciones NTT anunció a finales de 2020 la construcción de su primer centro de datos en España. Por su parte, Telefónica está ultimando un acuerdo con el fondo Asterion Industrial Partners para desprenderse de cuatro centros de datos (dos en España y dos en Latinoamérica) a cambio de la entrada en Nabiax (la división de centros de datos de Asterion) entre el 15% y el 25%.
Por último, PFA, el principal fondo de pensiones danés, en el primer semestre de 2020 se hizo con una participación del 20% del centro de datos que Data4 tiene en Alcobendas.
