El número de hogares en propiedad marcó su mínimo histórico en 2020 al situarse en el 75,2%, confirmando la tendencia creciente hacia el alquiler, que siguió en máximos con un 18%.
El estallido de la pandemia de la Covid-19 en marzo del año pasado y el confinamiento y las restricciones de movilidad decretadas para frenar los contagios produjeron una caída histórica del PIB del 10,8% y afectó a todos los sectores, si bien el sector inmobiliario está siendo uno de los primeros en sobreponerse, aunque la crisis ha intensificado algunas tendencias en el sector como el menor interés, o mejor dicho, la menor capacidad de poder adquirir una vivienda en propiedad.
Así lo muestran los últimos datos oficiales publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE), que en su encuesta de Condiciones de Vida correspondiente al ejercicio pasado, el año de la pandemia, refleja que el porcentaje de hogares con vivienda en propiedad disminuyó hasta su mínimo histórico hasta la fecha.
En concreto, este porcentaje de familias con vivienda en propiedad se situó el año pasado en el 75,2%, lo que supone un descenso de siete décimas respecto al año 2019, previo a la pandemia, y confirma la tendencia de disminución al registrar su menos cifra de la serie histórica, en prácticamente continuo descenso desde los primeros datos que datan de 2004, cuando se situaba en el 79,5% o el pico del 80,5% de 2005.
En la pasada crisis, la Gran Recesión iniciada en 2008, sucedió algo similar, ya que el porcentaje de familias que vivían en una vivienda en propiedad pasó del 79,6% al inicio del crack, en 2008, a un 77,3% en torno al año 2015, y desde entonces ha seguido descendiendo paulatinamente, si bien no a gran escala.
Mayor interés por el alquiler
Lo cierto es que en los últimos años las dificultades económicas y laborales de los jóvenes agravadas por la crisis de la Covid y la imposibilidad de muchas familias de poder acceder a una vivienda en propiedad han ido reduciendo el número de hogares con vivienda en propiedad y han ido incrementando en cambio el de hogares con vivienda en alquiler.
Así las cosas, el porcentaje de hogares que residía en una vivienda en alquiler en 2020 se situó en el 18%, por lo que continuó en sus máximos niveles históricos, ligeramente por debajo del 18,1% de 2019, pero manteniendo esa pauta al alza de los últimos años, desde el 14,2% que presentaba en el año 2008, según los datos del INE.
Los expertos achacan esta evolución también en el año 2020 a la imposibilidad de visitar viviendas para su adquisición o alquiler durante el confinamiento decretado en los meses de marzo y abril y a posteriori por las ulteriores restricciones de movilidad, así como a los menores viajes de empresarios y trabajadores o de estudiantes universitarios.
El alrededor del 7% de viviendas de hogares que no se encuadran ni en viviendas en propiedad ni en alquiler obedece a casuísticas determinadas como aquellos que comparten piso pero no están registrados, estancias largas en hoteles, residencias de estudiantes, escuelas militares o de otro tipo.
Dificultades para llegar a fin de mes
El porcentaje de la población española que se encontraba en 2020 en riesgo de pobreza, con carencias materiales o con baja intensidad en el empleo, medido con la tasa AROPE, subió el año pasado al 26,4% de la población residente, frente al 25,3% registrado el año anterior, lo que supone que casi 12,5 millones de españoles se encontraban en riesgo de pobreza o exclusión social.
De hecho, los niveles de pobreza y exclusión han regresado a los niveles de la anterior crisis al ser el dato más elevado desde el año 2017 (26,6%), puesto que en 2018 (26,1%) y 2019 (25,3%) había descendido. La tasa AROPE se construye con la población que se encuentra en riesgo de pobreza o con baja intensidad en el empleo, en estos dos casos referidos a los ingresos del año 2019, o con carencia material.
Quizá el indicador más revelador de los niveles de pobreza sea el referido a la carencia de material severa, que se incrementó del 4,7% en 2019 al 7% en 2020, por lo que casi se duplica y regresó a los niveles más altos desde la anterior crisis financiera. En concreto, el dato supone que unos 3,3 millones de españoles presentaban carencia de material severa, el nivel más alto desde el año 2014, cuando se situaba ligeramente por encima (7,1%).
Todos este empeoramiento de la pobreza y la desigualdad ha repercutido algo en el sector inmobiliario. De hecho, de los indicadores que más empeoraron en 2020 fueron los que reflejan que se ha tenido retrasos en el pago de gastos relacionados con la vivienda principal o en compras a plazos en los últimos 12 meses (13,5%, frente a 8,3% en 2019) Con ingresos referidos a 2019, el 10% de la población manifestó llegar a fin de mes con “mucha dificultad” en 2020, 2,2 puntos más.
El alquiler: facilidades y una mayor oferta con má calidad
Entre los diversos factores que explican este mayor interés de las familias españolas por el alquiler frente a la vivienda en propiedad, el portavoz de Idealista, Francisco Iñareta, explica a Economía Digital que el alquiler fue prácticamente insignificante para el mercado inmobiliario hasta la anterior crisis, cuando muchos españoles comenzaron a verlo como una opción “muy atractiva”.
Desde ese instante su peso en el mercado fue aumentando por las facilidades que ofrece para la movilidad laboral y la posibilidad de cambiar de vivienda en caso de que la situación familias o económica cambiara y se requiriese, explica Iñareta, que apunta que el proceso de profesionalización que se produjo en el sector provocó también que la oferta disponible creciera y que la calidad de las viviendas en alquiler ofertadas mejorara notablemente.
En Idealista consideran necesario que para que esa tendencia se consolide se lleven a cabo políticas que fomenten la aparición de más y mejor producto en el mercado, lo que favorecerá la “contención de precios y la estabilidad de los inquilinos”. En este sentido, el Gobierno aprobó recientemente el reparto de 1.631 millones de euros de fondos europeos para rehabilitación de vivienda.
Mayor oferta de alquiler procedente de pisos turísticos
Desde la Agencia Negociadora del Alquiler estiman que el porcentaje de hogares en vivienda de alquiler es mayor tras el año de la pandemia al haber más oferta de viviendas en arrendamiento procedente de la oferta que se destinaba a pisos turísticos, y es que destacan que el desplome del turismo por las restricciones ha afectado de forma positiva al alquiler residencial.
Las previsiones de la Agencia Negociadora del Alquiler están también muy unidas a las políticas del Gobierno, sobre todo a la espera de cómo será la Ley de Vivienda y también a la evolución de la pandemia, en relación con la oferta de vivienda turisticas, o si finalmente se interviene en el precio del alquiler, tal y como exige Unidas Podemos.
A su juicio, esa medida podría ser inconstitucional y reduciría la oferta de alquileres porque las viviendas cuyos contratos de arrendamiento fuesen finalizando se irían pasando poco a poco al mercado de la compraventa, y al reducirse la oferta los precios se mantendrían altos o al menos no bajarían. Además, desincentivaría la adquisición de viviendas, entre otras consecuencias.
Las herencias de vivienda
Más allá de la regulación sobre el sector que finalmente apruebe el Gobierno, otro de los factores que han incidido en el mercado es el de las herencias de viviendas, que se han disparado en los últimos meses a raíz de las decenas de miles de fallecimientos por Covid-19 en el país.
Según el INE, entre enero y mayo se contabilizaron 85.186 transmisiones de la propiedad de viviendas por herencias en el conjunto de España, lo que supone una media de 564 al día y la cifra más alta registrada de la serie histórica que empezó en 2007.
Este es precisamente uno de los factores que explican las tendencias en el mercado desde el inicio de la pandemia, según ha explicado en declaraciones a Economía Digital el director de Estudios del portal inmobiliario pisos.com, Ferran Font. A su juicio, el impacto de la pandemia en el sector inmobiliario ha sido menor que en otros, si bien la afectación fue sobre todo en el volumen de transacciones, con una caída del 17% respecto a 2019, lo que ha modificado el régimen de tenencia de la vivienda a nivel nacional.
El sector se recupera
Ello ha propiciado que haya vuelto a bajar el número de hogares con vivienda en propiedad y que el alquiler siga en máximos, si bien cree que el cambio no ha sido “sustancial”, y se debe en buena medida por el mayor número de propiedades heredadas. En cualquier caso, ha resaltado que la compraventa se está recuperando y en marzo y abril ya crecieron por encima de los datos de 2020. En mayo la compraventa creció un 107,6%, el mayo incremento desde el inicio de la serie.
“El mercado está recuperando cierta normalidad y las cifras preCovid se están confirmando mes a mes, la tendencia respecto a 2020 es absolutamente creciente y en muchos casos superiores”, ha apuntado Font, quien augura que las compraventas podrían crecer entre un 10% y un 20% interanual en 2020, con cifras de entre 460.000 y 500.000 operaciones.
En cuanto a los precios, los portales inmobiliarios estiman un alza de cerca del 3% en la compraventa pero en alquiler se registran caídas de entre el 10% y el 15% en grandes capitales, pero a nivel nacional se limitará a un retroceso algo mayor del 2%. “El sector ha superado con buena nota el coronavirus, las previsiones son optimistas en 2021 y sobre todo para 2022”, ha apostillado.
