La empresa española podría estar teniendo serios problemas de tesorería, gastando la última liquidez en pagar a los medios para que escondan su presunta insolvencia.
El Corte Inglés busca la forma de que le salgan los números tras más de un mes y medio con sus centros cerrados. La compañía que dirige Marta Álvarez está utilizando estas semanas varias herramientas, entre las que destaca la suspensión de los pagos del alquiler en los edificios que no son de su propiedad mientras dure el estado de alarma por la crisis del coronavirus.
En este sentido, la cadena de grandes almacenes envió a sus arrendadores una carta a mediados de marzo comunicando su intención de dejar en suspenso las obligaciones económicas del contrato de arrendamiento mientras dure la situación de fuerza mayor sobrevenida por la covid-19, tal y como ha podido confirmar este medio a partir de fuentes de mercado.
En concreto, estas cartas han ido dirigidas a la socimi Inbest Prime, propietaria del edificio donde se aloja un centro de El Corte Inglés en Valencia (en la céntrica calle Colón), y a otros como Unibail-Rodamco-Westfield (URW), que desde diciembre de 2018 es el ‘casero’ de los grandes almacenes en Parquesur (Leganés) y La Vaguada (Madrid).
La situación de los grandes almacenes, sin embargo, no es aislada. Fuentes jurídicas confirman que los acuerdos por moratorias o bonificaciones parciales de la renta están siendo frecuentes en el mercado de alquileres comerciales, con motivo de la crisis generada por los cierres decretados a partir del estado de alarma.
El Gobierno insta a negociar
El caso de El Corte Inglés, no obstante, es llamativo, puesto que el reciente decreto del Gobierno sobre alquileres comerciales solo obliga a aplicar moratorias (que no suspensiones) de las rentas cuando el inquilino es una pyme o autónomo -no es el caso de El Corte Inglés-. Además, la obligación se aplicaría cuando el propietario es un gran tenedor (de 10 o más locales) o empresa pública.
Para los demás casos, el Gobierno fomenta la negociación entre inquilinos y propietarios comerciales pero no obliga a estos últimos a tomar ninguna decisión, ni se prevé para ellos ningún tipo de asistencia económica.
Que se pueda suspender el pago del alquiler como ha solicitado El Corte Inglés depende, por tanto, de la capacidad de negociación de una u otra parte y/o la capacidad para llevar el asunto a un tribunal, según señalan distintas fuentes jurídicas que prefieren guardar el anonimato sobre este caso en concreto.
Dichas fuentes coinciden en que la legislación actual lleva a que arrendatario y arrendador negocien de buena fe cómo repartirse los daños sobrevenidos, pero no impone de momento soluciones fijas. Las actitudes unilaterales en uno u otro sentido podrían ser penalizables en el futuro.
“No hay precedentes en la jurisprudencia de una crisis como la actual, por lo que no es predecible qué doctrina adoptarán los tribunales”
“La aparición de la Covid-19 como hecho imprevisible podría permitir activar la cláusula rebus sic stantibus, siempre que se acreditase la desproporción de las prestaciones del arrendatario”, explica por su parte en sentido general en una publicación del día 24 de marzo en su web el despacho Andersen Tax & Legal, que apunta que las consecuencias inherentes a la aplicación de dicha cláusula consistirían, precisamente, en el “restablecimiento del equilibrio” entre las partes, que podría ser mediante “una rebaja de la renta, repartiendo así el riesgo entre las partes, o incluso establecer la posible suspensión temporal del pago de la misma como fórmula modificativa de un contrato de arrendamiento de larga duración, dado el carácter explícitamente temporal de la alteración extraordinaria”.
Según señala en su web el mismo despacho, no hay precedentes en la jurisprudencia de una crisis como la actual, “por lo que no resulta fácilmente predecible cuál puede llegar a ser la doctrina que vayan a adoptar nuestros tribunales. Hay que pensar, además, que una aplicación generosa de la fuerza mayor en el pago de cualquier obligación determina la atribución del riesgo contractual por el suceso imprevisible solo a una parte, cuando en realidad afecta a los dos contratantes en muchas ocasiones. Es así que, aunque no es descartable que la fuerza mayor permita exonerar del pago de la renta a los arrendatarios, no se puede asegurar con plena certeza y, por tanto, de suspenderse el pago podría darse lugar a un incumplimiento contractual”.
Inbest cerró 2019 con números rojos
Inbest Prime, por lo pronto, no tiene previsto conceder la solicitud de suspensión a El Corte Inglés, según se desprende de su última memoria económica. En ella, la socimi señala que está tomando las “medidas necesarias” para solventar la situación, trabajando en “la comunicación al inquilino de su obligación de cumplir con el pago de la renta en virtud del contrato por el que adquirió el activo en febrero de 2019″.
Atendiendo a esas mismas cuentas, Inbest cerró el último ejercicio con pérdidas por 1,08 millones de euros. En julio de 2019 comenzó a cotizar en el Mercado Alternativo Bursátil con una cartera de edificios comerciales valorada entonces en 89 millones. A cierre de 2019, la cartera se había elevado hasta los 193,9 millones.
El presidente de su consejo de Adminstración es Javier Basagoiti (presidente de la ‘patronal’ de las socimis, Asocimi) y sus cinco mayores accionistas con un 10,43% cada uno son Ferrer y Rossi, Finmaser Diversificación, Marfeco, Jomar e Hijos, y Mistral Iberia Real Estate (la socimi en la que han invertido el exfutbolista brasileño Ronaldo y los jugadores Juan Mata y Fernando Llorente).
Un crédito para encarar la crisis
En cuanto a El Corte Inglés, que tiene en propiedad la mayoría de los centros en los que opera, la negociación con sus ‘caseros’ para tener caja suficiente mientras dure la crisis del coronavirus se suma al crédito de 1.311 millones de euros que el mes pasado firmó la cadena con el mismo objetivo.
En concreto, el crédito fue suscrito por un total de 14 entidades financieras nacionales e internacionales y tiene un vencimiento de un año, articulado mediante una línea de crédito revolving. Con el nuevo acuerdo, la compañía se asegura la liquidez durante los próximos meses para hacer frente a los daños económicos que ya le está suponiendo la pandemia. Si no hay cambios en las indicaciones del Gobierno, la compañía no podrá abrir las puertas de sus centros hasta el próximo 25 de mayo, en la fase 2, aunque hasta ahora ha mantenido abiertos su supermercados.
Dicha financiación complementa al anterior acuerdo firmado el 26 de febrero de 2020 por un importe de 2.000 millones de euros. En ese caso, el contrato fue suscrito por 24 entidades financieras.
