Tendrían que dedicar entre el 60% y el 90% de su renta al pago. Los que oscilan entre 30 y 34 años podrían comprar en cuatro autonomías.
La pandemia de Covid-19 ha asestado un duro golpe a las aspiraciones de los jóvenes españoles con intención de emanciparse. A día de hoy, los menores de 30 años no disponen de los ingresos necesarios para poder alquilar o comprar en solitario una vivienda del mercado libre en ninguna de las 17 comunidades autónomas españolas, una realidad que golpea más fuerte en regiones tradicionalmente más caras, como Baleares, Cataluña, Madrid, Canarias o País Vasco, pero que tampoco pasa desapercibida en las más asequibles, como Castilla-La Mancha, Extremadura o Murcia.
A nivel estatal, de media, tendrían que destinar casi el 60% de sus ingresos a costear las rentas de cada mes y más del 90% al pago de una hipoteca, unos porcentajes que doblan y triplican el máximo recomendable y que por tanto son inviables para poder afrontar el resto de gastos del día a día.
Según desprenden las últimas cifras recogidas por el Consejo de la Juventud de España, relativas al cierre del año 2020, los jóvenes asalariados de entre 16 y 29 años deberían dedicar en torno al 90% de sus ingresos en Baleares y más del 65% de sus rentas en Madrid, País Vasco, Canarias y Cataluña para poder adquirir en propiedad un inmueble del mercado libre.
El porcentaje de esfuerzo financiero cae notablemente, al entorno del 35%, en las tres regiones más baratas y oscila entre el 40% y el 50% en otras como Castilla y León, La Rioja, Asturias o Aragón. Sin embargo, esta rebaja no es suficiente, ya que hasta en el mejor de los casos los potenciales compradores tendrían que dedicar a la vivienda más del 30% de sus ingresos, el límite de esfuerzo máximo tolerable recomendado.
La fotografía se repite de forma casi idéntica en el mercado del alquiler, incluso con unos precios que en los principales mercados han ido a la baja a lo largo del año de la pandemia y que en ciudades como Madrid y Barcelona han anotado descensos cercanos al 10%. En este caso, aunque esta vez en un orden diferente, Cataluña, Baleares, Canarias, Madrid y País Vasco vuelven a posicionarse como las regiones en las que el sobreesfuerzo inmobiliario es mayor.
En las dos primeras, las cotas superan incluso el 100% de los ingresos, mientras que rozan la totalidad en Madrid y Canarias. Dicho de otra manera: de media, un menor de 30 años no podría alquilar en solitario en Cataluña y Baleares aun destinando todos sus medios, mientras que sus rentas quedarían seriamente tocadas en el caso madrileño y canario. En las zonas más asequibles, por su parte, los ingresos necesarios para arrendar una vivienda casi doblan al máximo tolerable.
Según muestran las cifras recopiladas por el Consejo de la Juventud, la situación es algo más halagüeña para los jóvenes que oscilan entre los 30 y los 34 años que quieran comprar, si bien, salvo en contadas ocasiones, también tienen que dedicar en la mayoría de regiones más del 30% de sus ingresos a la operación. Si quieren optar por el alquiler, de nuevo, deberían superar la temida frontera del 30%, aunque en menor proporción que los más jóvenes.
Así, esta franja de edad podría acometer una compraventa sin sobreesfuerzo únicamente en las dos Castillas, Murcia y Extremadura. En las regiones más caras, el esfuerzo rozaría por la baja el 60%, salvo en Baleares, donde se superaría por poco esta cifra.
En el alquiler, el sobreesfuerzo seguiría en cifras muy altas, de cerca del 80%, en Cataluña, Madrid y los dos archipiélagos, mientras que no llegaría al 40% en las regiones más asequibles. De media, a nivel estatal, esta franja debería reservar el 45% de sus ingresos a una hipoteca en solitario y el 65% al pago del alquiler, también de forma individual.
Los promotores piden avales públicos por 11.200 millones para desatascar las hipotecas a jóvenes
Los promotores inmobiliarios quieren desatascar el tapón que impide a los jóvenes el acceso a la hipoteca para comprar vivienda. La patronal APCEspaña ha propuesto al Gobierno un plan para que la Administración central avale hasta 11.200 millones de euros, para 330.000 viviendas, según las medidas propuestas por esta asociación empresarial. La iniciativa está basada en el programa británico Help to buy y en el fondo de garantía hipotecaria para la primera vivienda de Italia.
La propuesta consiste en que la Administración central avale a menores de 34 años con solvencia y capacidad de pago pero con insuficiente ahorro para abonar el 20% del coste de la vivienda que la banca no financia en una hipoteca. De esta forma, el comprador solo abonaría como mínimo un 5% del importe de la casa y la entidad financiera podría conceder el crédito hasta el 95% del valor del inmueble (y no del 80% como habitualmente) gracias al aval del Estado por el 15% restante.
APCEspaña ha elaborado las hipótesis basándose en la capacidad de ahorro, los salarios, la tasa de emancipación, la creación de hogares y la tasa de esfuerzo para pagar una hipoteca. Como resultado, el programa establece hasta 330.000 nuevas casas a construir en varios años.
Si se construyesen esos 330.000 hogares, la patronal calcula que las Administraciones se embolsarían alrededor de 15.050 millones en tributos (8.850 millones en impuestos directos) debido a la actividad constructora. Además, se crearían 792.000 empleos.
Juan Antonio Gómez-Pintado recordó recientemente que para esas 330.000 viviendas que los promotores pudiesen desarrollar, el Estado se vería claramente beneficiado de la recaudación fiscal. “La demanda está ahí. Más de un millón de jóvenes tienen capacidad de pago, pero todavía no han tenido capacidad de ahorro”, aseveró durante el salón inmobiliario SIMA. “Entendemos que lo lógico sería que dentro del plan nuevo de vivienda que se desarrolle se contemple no solo la vivienda en alquiler, que es muy lícito, pero tampoco podemos denostar a un sector como el nuestro que fundamentalmente está basado en la vivienda en compra”, agregó.
Cómo funciona el aval
El producto que proponen los promotores realizaría una cobertura de seguro para hipotecas residenciales que protege al banco de pérdidas crediticias derivadas de la insolvencia de la persona o pareja a la que se le ha concedido el préstamo.
El objetivo es que el perfil de riesgo de este tipo de préstamo de hasta el 95% del valor de la vivienda sea similar al de una hipoteca convencional. Para el cliente, facilita el acceso al mercado hipotecario de una forma menos costosa que un crédito puente. Obviamente, para el sector inmobiliario sería un motor que impulse su negocio, ralentizado en 2020, cuando se solicitaron únicamente 85.500 visados de obra nueva, frente a los 106.300 de un año antes.
La idea de esta asociación empresarial es que se pueda hacer real la medida en dos años, desde que se implementa, se construye, se entrega la vivienda y se firman los avales.
Otros planes en marcha
Este plan está inspirado en el británico Help to Buy, en el que se permite comprar una vivienda con un depósito del 5% y una hipoteca del 75%, mientras que el 20% lo presta el Gobierno (en Londres, con precios más caros, hasta el 40%), según APCEspaña. De esta forma, se habría financiado la compra de alrededor de 300.000 nuevos hogares destinados a primera vivienda. Este proyecto está vigente hasta marzo de 2023.
En el análisis comparativo, los promotores destacan que en Italia existe un fondo de garantía hipotecaria para la primera vivienda, financiado por Consap (organismo público de seguros). Los participantes pueden pedir la garantía hipotecaria a las entidades que participan y está destinada a solicitantes entre 20 y 35 años.
En España, la Región de Murcia ha sido pionera en este tipo de programas, con un aval para la compra de la primera vivienda que cubre hasta el 20% del valor y destinado a menores de 35 años. En la Comunidad de Madrid, la presidenta regional Isabel Díaz Ayuso anunció el pasado año un plan para avalar al menos 5.000 hipotecas de menores de 35 años, aunque todavía no se ha implementado ninguna medida.
La dificultad para ahorrar de los jóvenes en alquiler
La patronal argumenta que hay una constatación de la dificultad de los jóvenes en el acceso a una hipoteca porque no tienen el colchón suficiente del 20% que no cubre el préstamo aunque sí tengan capacidad de pago de las mensualidades y quieran comprarse una casa. Como efecto colateral, según el documento del plan de APCEspaña, se produce una demanda al mercado del alquiler, lo que a su vez imposibilita en muchos casos ahorrar y genera subidas de precios por la presión sobre el mercado de arrendamiento.
El modelo propuesto por los promotores endeuda más al comprador, que se hipoteca hasta el 95% del valor de su casa. En el modelo, esta asociación empresarial parte con que el comprador tenga una tasa de esfuerzo del 30% dedicada al pago. Según esa estimación, teniendo en cuenta el salario medio, para una casa de 250.000 euros, la cuota sería de 912 euros al mes, asumible para una pareja de 30 a 34 años con el salario medio bruto de 22.616 euros.
El plan también prevé objetivos menos ambiciosos. Por ejemplo, para una versión de solo 35.000 viviendas, la cantidad a avalar por la Administración sería de 1.189 millones o para 100.000 viviendas sería de 3.397 millones, en el que en todos los casos se incluye un 12% de vivienda protegida.
